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重磅报告:炒房凶猛,三大城市杠杆率超过100%,引发关注

昨天,看到第一财经发布了一篇报道在网上刷频,这篇报道分析了29个城市的居民杠杆率,铅板其中三个城市超过了100,还说央行正在关注负面影响。

我一看数据就知道,这个居民杠杆率就是用住户存款余额除以住户贷款余额来算的,三个超过100%的城市分别是杭州、厦门和深圳。其中住户的中长期贷款主要是房贷,短期贷款主要是消费贷,比如车贷。

很多经济学家分析这个杠杆率太高,会挤压消费。不过厦门上半年的社会消费零售总额同比增长了12.2%额,对了,人家去年只有6.6%。反正这点我是没看懂。

其实,这个杠杆率数据没有啥特别重大的意义,参考价值较小。看存量的杠杆,已无法判断房价是否高估,也无法判断房价是否会出现拐点。目前这存量的杠杆率全国平均是60%,发达国家基本上都在70%以上。跟债务水平基本上没有什么相关性,原因很简单,以前我们经济发展水平低,大家都喜欢存钱,所以储蓄率高,所以经济增长就是一个一个储蓄存量变少或者增速变慢过程,任何一个国家的贷款存量都是在增加的。比如成都这个指标还只有65%呢,是不是严重低估了?杠杆水平就很安全?而像长沙这个基本上公认房价收入比最低的地方,这个杠杆水平还有95%呢。

我本人更看重的是边际杠杆水平,也就是增量之间的比较,特别是收入和贷款增量之间的比较,或者GDP增量和贷款增量之间的比较,这才是衡量债务水平有意义的东西。比如成都2018年贷款余额增长了11.3%,但是GDP增长了8%。这跟其他城市比起来没有太大的区别。整个最近三年的趋势都是这样的,贷款增速大于GDP增速,GDP增速大于可支配收入增速。

如果是看想要看房地产的杠杆水平,那么最好的方式就是看房贷的增量和同期铅板房地产销售额进行比较。最高时候我们达到了42%。美国最高的时候是52%。不过随着2019年销售面积的下滑,今年房地产只在3月和4月有个小阳春,后边销售乏力,能够买房的人也多是财大气粗之辈了,所以这个杠杆率在下降,不过这并不意味着更加安全。

经济数据有成千上万个,不是每一个数据都有意义的,一定要把握其中最重要的数据,找到数据和数据之间的逻辑,这样我们里经济的真相也才会更近一些。

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